1 – Por que, na implementação de empreendimentos imobiliários no Estado de São Paulo, deve-se constatar se a área imóvel a ser empreendida está poluída ou não?

 
Resposta:

A partir da década de 80, na Região Metropolitana de São Paulo, houve progressiva diminuição do número de estabelecimentos industriais, acarretando o surgimento de inúmeros imóveis desocupados. Muitos destes foram convertidos para uso não industrial, tendência esta que se acentuou com a Lei Estadual nº 9.999/98 – que possibilitou a ocupação nas zonas de uso predominantemente industriais.

Porém, a reutilização desses imóveis acarretou grande risco: a contaminação do solo, ou das instalações prediais remanescentes, o que, em direito ambiental, é denominado passivo ambiental – obrigação oriunda da degradação do meio ambiente e respectiva violação da regras de direito ambiental (SILVA, Ana Carolina M. A. da. et. ali. Guia para avaliação do potencial de contaminação de imóveis. São Paulo: CETESB, 2003, p. 21).

Torna-se imperiosa a necessidade de se atentar à existência ou não de degradação dos solos no Estado de São Paulo, tendo por fim o seu uso seguro pelas empresas e pela população, porque a existência de contaminação pode ser fonte de poluição do ar, das águas superficiais e subterrâneas, e poderá representar risco à saúde pública, ao meio ambiente com possível ocorrência de incêndio e explosões – além de ser um fator que leva à sua desvalorização.

Ainda, existe outro risco considerável – a contaminação proveniente de terreno vizinho ou situado nas proximidades –, causando danos ou impondo riscos ao imóvel adjacente. Ao iniciar as obras, por conseguinte, o empreendedor se surpreenderá com a presença poluentes no solo ou nas instalações prediais existentes que poderão se propagar (pelo ar, águas superficiais e subterrâneas), prejudicando a muitos (Id. Ibid.).

Portanto, os empresários devem ter em mente que é insuficiente, ao buscar novos imóveis para empreendimentos, adotar os tradicionais critérios para avaliação imobiliária – o preço, as restrições de ocupação constante do zoneamento municipal, a cadeia dominial, certidões imobiliárias, tributárias e judiciais, bem como certidões que atestem a idoneidade do proprietário vendedor. É necessário também constatar o uso anterior da área a ser adquirida e seus possíveis passivos ambientais.

2 – Quais são principais causadores de contaminação do solo no Estado de São Paulo?

Resposta:

No Estado de São Paulo, pode-se salientar cinco causadores:

* Postos de combustíveis: responsáveis por 79% da poluição do solo.

* Industrias: responsáveis por 13% da poluição do solo.

* Comércios: responsáveis por 4% da poluição do solo.

* Resíduos: responsáveis por 3% da poluição do solo. 

* Acidentes e fontes desconhecidas: responsáveis por 1% da poluição do solo.

• Fonte de dados: Federação das Industrias do Estado de São Paulo. Informações básicas sobre áreas contaminadas. São Paulo: FIESP, p. 13.

• OBSERVAÇÃO: No informativo da FIESP supra, o leitor obterá informações relevantes, como as seguintes: a) distribuição das áreas contaminadas no Estado; b) atividades das áreas contaminadas, e; c) situação das áreas contaminadas.

3 – Quais são as principais causas de contaminação do solo no Estado de São Paulo?

Resposta:
 

São oito as principais causas de contaminação do solo no Estado de São Paulo:

* Áreas de armazenamento, carregamento ou descarregamento de matérias-primas, insumos ou resíduos, contendo substâncias potencialmente poluentes sem bacia de contenção.

* Tubulações ou dutos de matérias-primas ou efluentes com vazamento.

* Equipamentos que utilizam líquidos (óleo, fluídos hidráulicos ou elétricos etc), sem manutenção ou controle, ou ainda obsoletos. 

* Armazenamento de produtos ou insumos industriais vencidos em locais inadequados. 

* Instalações desativadas. 

* Transporte de resíduos sólidos sem controle. 

* Descarte de efluentes em locais não licenciados ou aptos ao seu recebimento. 

* Disposição inadequada de resíduos sólidos (Id. Ibid., p. 14).

4 - Qual a situação atual das áreas contaminadas no Estado de São Paulo?

Resposta:

* 46% das áreas cadastradas contaminadas (1.674).

* 30% das áreas sob investigação (1.096).

* 20% das em processo de reabilitação (742).

* 4% das áreas reabilitadas (163) – Ib. Ibid., 13.

 ·        Informação importante: Todas as áreas contaminadas detectadas no Estado de São Paulo estão cadastrada no “Cadastro de Áreas Contaminadas”, que representa o conjunto de informações referentes aos empreendimentos e atividades que apresentam potencial de contaminação e àquelas áreas suspeitas de contaminação e contaminadas distribuídas em classes de acordo com a etapa do processo de identificação e remediação da contaminação em que se encontram, conforme o exposto nos artigos 3° e 5° da Lei n° 13.577/09. Logo, existem áreas não detectadas pelo Poder Público e que não fazem parte dos dados supra.

5 – Quais são as normas que regulam a constatação da degradação ambiental do solo?

Resposta:

i) Normas Federais:

* Lei n° 6.938 de 1981 e Constituição Federal de 1988: estabelecem normas de limitação do uso racional do solo, existindo a implementação de padrões de qualidade ambiental, de avaliação de impactos de atividades poluidoras, da concretização do licenciamento ambiental e da responsabilidade (civil, adminstrativa e penal) do poluidor.

* Resolução CONAMA n° 420 de 2009: estabelece critérios e valores orientadores de qualidade do solo quanto à presença de substâncias químicas, bem como diretrizes para o gerenciamento ambiental de áreas contaminadas por essas substâncias em decorrência de atividades antrópicas (aquelas que resultam da ação humana).

* Resolução CONAMA n° 396 de 2008: dispõe sobre a classificação e as diretrizes ambientais para o enquadramento das águas subterrâneas.

* NBR 15515-1: 2007 (ABNT): regula os procedimentos mínimos para avaliação preliminar de passivo ambiental visando a identificação de indícios de contaminação de solo e água subterrânea.

* NBR 15515-1: 2007 e 15515-2 de 2011 (ABNT): regula a matéria sobre o passivo ambiental em solo e águas subterrâneas.

 ii) Normas do Estado de São Paulo:

* Lei n° 13.577 de 2009: dispõe sobre diretrizes e procedimentos para a proteção da qualidade do solo e gerenciamento de áreas contaminadas no âmbito do Estado.

* Decreto n° 54.544 de 2009: dispõe sobre diretrizes e procedimentos para a proteção da qualidade do solo e gerenciamento de áreas contaminadas.

* Resolução Conjunta SS/SMA n° 01 de 2009: define procedimentos para ação conjunta das Secretarias de Estado da Saúde e Meio Ambiente no tocante às áreas contaminadas por substâncias perigosas.

* Decreto n° 42.319 de 2002 do Município de São Paulo: estabelece diretrizes e procedimentos relativos ao gerenciamento de áreas contaminadas no Município.

* Lei n° 13.564 de 2003 do Município de São Paulo: dispõe sobre a aprovação de parcelamento de solo, edificação ou instalação de equipamentos em terrenos contaminados ou suspeitos de contaminação por materiais nocivos ao meio ambiente e à saúde pública.

* Apesar das incorporações imobiliárias não estarem sujeitas à realização de licenciamento ambiental, como os loteamentos (conforme Resolução CONAMA n° 237 de 1997), tal instrumento serve para constatar possíveis danos ambientais do imóvel a ser empreendido. No Estado de São Paulo, os incorporadores devem implementar toda diligência na constatação da degradação da área a ser adquirida e concretizar, perante a CETESB, a sua remediação, conforme determina a Lei n° 13.577/09 do Estado de São Paulo.

* Em nível nacional, os incorporadores também devem concretizar tal obrigação porque a degradação ambiental é imputada a quem adquire o imóvel independentemente de sua intenção (responsabilidade ambiental objetiva). A omissão na tomada de medidas necessárias para reparar o dano ambiental existente é considerada crime ambiental e infração ambiental concomitantemente – Cf. artigo 2° da Lei n° 9.615/98 e o artigo 2° do Decreto n° 6.514/08.

6 – A constatação de passivos ambientais é uma prática comum no mercado imobiliário?

Resposta:

Não. A questão ambiental, na compra de imóveis situados no Estado, é um fator desconsiderado ou deixado em segundo plano, e isto tem sua razão de ser: a remediação das áreas contaminadas (adoção de medidas para a eliminação ou redução dos riscos em níveis aceitáveis para o uso – artigo 3°, inciso XVIII, da Lei n° 13.577/09), a remoção e destinação correta de resíduos industriais, bem como a disposição dos resíduos de demolição de antigos edifícios contaminados, têm alto custo. Em razão disto, os imóveis contaminados sofrem desvalorização causada pelo montante gasto com sua remediação para utilização em condições seguras.

7 – Quais os riscos de construção de empreendimentos imobiliários em áreas contaminadas?

Resposta:

Os riscos são:

* À saúde do trabalhador: O trabalhador da construção civil correrá riscos com sua saúde (com conseqüências fatais, inclusive) ao entrar em contato com resíduos contaminados.

* À saúde pública e ao meio ambiente: O trabalho com solos, escombros e entulhos contaminados causará riscos à saúde pública e ao meio ambiente, especialmente às obras vizinhas em função da propagação de poeira ou de gases resultantes da área contaminada, e, ainda, pelo arraste de resíduos contaminados através da drenagem de águas superficiais.

* Prática de crime ambiental: A disposição inadequada de resíduos do solo, de escombros e de entulhos contaminados em locais ou aterros, imputa a prática de crime ambiental e deve ser evitada – a sua disposição final deve seguir as normas ambientais vigentes. 

* À imagem da empresa: O comprometimento da imagem comercial da empresa, em função da divulgação de informações relativas as contaminações do solo e imprudência pela não constatação da degradação e conseqüente remediação (SILVA, Ana Carolina M. A. da. et. ali., p. 21).

8 – Quais as conseqüências jurídicas pela não constatação da degradação ambiental do imóvel a ser empreendido?

Resposta:

Existem pelo menos quatro conseqüências gravosas, que são:

* A assunção de responsabilidades administrativas de altíssimo custo: Dever de detectar indícios de contaminação, de informar ao órgão competente sobre tal situação, de realizar investigação da extensão da contaminação, de apresentar plano de remediação da área contaminada com oferecimento de garantia bancária ou seguro ambiental para a sua devida concretização, tudo como determina a lei estadual n° 13.577/09. 

* Problemas com o Poder Público: Dificuldades na obtenção de licenças e alvarás pelos órgãos públicos, bem como embargos, interdições e até a demolição da obra pelo Poder Público. 

* A assunção da tríplice responsabilidade ambiental: i) a administrativa; ii) a penal, e; iii) a cível. 

* Obrigações adicionais: O problema da averbação à margem da matrícula imobiliária da informação de que sua área é contaminada ou remediada, bem como da inserção em Cadastro da CETESB, denominado “Cadastro de Áreas Contaminadas”, de que sua área é área contaminada sob investigação (AI), ou área contaminada (AC) ou área remediada (AR), sendo que a matrícula e o frisado cadastro são públicos, sendo livre o seu acesso.  

9 – Como se prevenir?

Resposta:

(i) Fazendo o levantamento completo do imóvel a ser adquirido, na seguinte ordem:

* Levantamento do histórico de ocupação do imóvel e da vizinhança: O levantamento de informações contidas em documentos visa constatar os usos e as ocupações anteriores do imóvel investigado e dos imóveis situados no seu entorno.

* Inspeção de campo: Deve ser realizada para verificar indícios de contaminação, inclusive nos imóveis no entorno.
 

* Entrevistas: Quando conduzidas apropriadamente e com base em um clima confiança e respeito, pode ser uma excelente fonte de informação. Os antigos proprietários, vizinhos, antigos funcionários de empresas podem fornecer informações claras e objetivas sobre o imóvel em questão.

(ii) Indícios de contaminação?

*NÃO àObter licenças e alvarás.

* SIM àRealizar investigação confirmatória.

(iii) Área confirmadamente contaminada: adotar os procedimentos da CETESB para remediação da área (Id. Ibid., p. 23 e ss).





10 – Aspectos jurídicos e procedimentos a serem adotados segundo a Lei 13.577 de 2009:

Resposta: 

* Toda pessoa física ou jurídica responsável pela área degradada deverá adotar as providências para não contaminar; descontaminar o solo (art. 13 da Lei n° 13.577/09).

* Para os fins da lei (art. 6º da Lei n° 13.577/09) responsável da área contaminada são: o causador da contaminação e sucessores, proprietário da área, o superficiário, o detentor da posse, quem se beneficiar da área direta ou indiretamente.

* Constatando-se a contaminação do solo, o responsável deverá comunicar imediatamente aos órgãos ambientais e aos de saúde, e adotar prontamente as providências necessárias para elidir o perigo, conforme o informado acima (art. 14 e 15 da Lei n° 13.577/09).

* A área será classificada como “Área de Contaminação sob Investigação” quando existir constatação de contaminação: do solo ou águas subterrâneas acima dos níveis permitidos (denominados “Valores de Intervenção”); produto em fase livre, proveniente da área, e; substâncias, condições ou situações que possam representar perigo (art. 16).

* O órgão ambiental diante da situação adotará as seguintes medidas: incluir os dados da área no cadastro de áreas contaminadas; notificar todos os órgãos públicos que possam se envolver com a situação, e; determinar ao responsável que adote procedimentos para emergências (art. 18).

* O responsável da área contaminada deverá, ainda, realizar investigação completa da extensão da contaminação e de todos os receptores de risco, e fornecer forma alternativa de água potável à população no caso de suspeita de contaminação da fonte de abastecimento (art. 19).

* A área contaminada não poderá ser objeto de uso até a conclusão das etapas de investigação detalhada e da avaliação de risco (art. 22).

* Constatada a contaminação, o órgão responsável deverá: cadastrar a área no cadastro de áreas contaminadas, determinar ao responsável a averbação da informação de contaminação à margem da respectiva matrícula do imóvel, notificar todos os órgãos envolvidos (estaduais ou municipais), exigir do responsável a remediação da área (art. 24).

* O responsável da área contaminada deverá apresentar plano de remediação, contendo cronograma das fases para implementação, para apreciação da CETESB, bem como seguro garantia para assegurar a implantação do plano no valor mínimo de 125% do custo estimado (art. 25).

* Caso o responsável descumpra o plano, a CETESB executará a garantia informada acima, a fim de custear a implantação total do plano de remediação (art. 25).

* Se, após a implementação do plano, constatar-se que a área contaminada tem níveis aceitáveis de risco, será classificada, pelo Poder Público, como “Área Remediada para Uso Declarado”, o que será averbado à margem da respectiva matrícula do imóvel (art. 26 e 27).

* Para a alteração do uso ou ocupação de uma Área Remediada para o Uso Declarado, deverá ser efetuada pelo responsável nova avaliação de risco para o uso pretendido, a qual será submetida à aprovação do órgão ambiental competente. Caso aprovada, o novo uso autorizado para a área remediada deverá atender à legislação de uso e ocupação do solo e será averbado à margem da respectiva matrícula imobiliária (art. 28).

10.1 – Infrações: 

* Toda ação ou omissão que violar a Lei n° 13.577/007 será considerada infração administrativa classificada como leve, grave ou gravíssima, levando-se em conta a intensidade do dano, as circunstancias atenuantes e agravantes e os antecedentes do causador (art. 41).

* Constatada a infração, o infrator será penalizado com as seguintes medidas: advertência, multa, embargo, demolição ou suspensão de financiamento e benefícios (art. 42).